Verðtryggt eða óverðtryggt: hvort er betra?

Þetta er algengasta spurning gesta frá því að Herborg.is opnaði fyrir viku síðan. Þótt stuttlega sé farið yfir muninn á ólíkum lánategundum undir Spurt og svarað er tilefni til að fara betur yfir muninn á þessum lánum. Það getur hjálpað til við valið þegar kemur að næstu endurfjármögnun eða íbúðarkaupum.

Tvö af hverjum þremur lánum verðtryggð

Byrjum fyrst á að skoða skoða vinsældir beggja tegunda lána. Samkvæmt tölum frá Seðlabankanum eru tvö af hverjum þremur íbúðalánum í dag verðtryggð. Verðtryggðu lánin eru því um tvöfalt vinsælli en þau óverðtryggðu. Óverðtryggð lán fóru hins vegar upp í tæplega 50% nýrra lána um mitt ár 2015 og hafa verið í nokkurri sókn á síðustu mánuðum.

Við sjáum því að þeir sem taka húsnæðislán komast oft að ólíkri niðurstöðu varðandi hvort verðtryggt eða óverðtryggt lán henti þeim betur. Skoðum betur hvernig þessar lánategundir virka og hvaða tegund getur hentað best fyrir hvern og einn.

Hvernig virka þessi lán?

Óverðtryggð lán eru einfaldari í uppbyggingu. Vaxtaprósentan sem stendur á greiðsluseðlinum er allur vaxtakostnaður lánsins. Afborgunin í hverjum mánuði samanstendur af þessum vaxtagreiðslum annars vegar og jöfnum greiðslum af höfuðstól hins vegar. Sá sem tekur óverðtryggt lán veit þannig alltaf hvað greitt verður í næsta mánuði á meðan vextirnir á láninu haldast óbreyttir.

Verðtryggðu lánin eru flóknari. Þau virka þannig að afborganir af láninu hækka jafnt og þétt yfir lánstímann í samræmi við verðlagsbreytingar. Þetta þýðir að vaxtaprósentan sem gefin er upp nær ekki yfir nema hluta af vaxtakostnaðinum. Vaxtakostnaður verðtryggðra lána er jafn uppgefinni vaxtaprósentu að viðbættri verðbólgu. Ef verðbólga er há er raunverulegur vaxtakostnaður þannig mun hærri en prósentan sem gefin er upp á láninu.

Erfitt er að átta sig á muninum bara með því að lesa skilgreiningar eins og þessar. Skoðum því nokkra eiginleika þessara ólíku tegunda lána og tökum dæmi til að skilja þær betur.

Afborganir lægri í upphafi eða í lokin

Einn stærsti munurinn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum kemur fram í afborgunum. Afborganir af verðtryggðum lánum eru töluvert lægri í upphafi samanborið við óverðtryggð lán. Á móti verða þær hærri í lok lánstímans.

Með verðtryggðu láni er því meira tekið að láni en með óverðtryggðu. Þótt lánsupphæðin sé sú sama á báðum tegundum lána stendur meira eftir af verðtryggða láninu eftir því sem fram líður vegna lægri afborgana í upphafi. Í mörgum tilfellum hækka eftirstöðvar verðtryggðra lána meira að segja fyrstu árin. Það gerist þegar afborganirnar duga ekki til að greiða niður bæði vaxtakostnað lánsins og hækkun lánsins í takti við verðbólgu.

Tökum dæmi til að sjá þennan mun myndrænt. Ef tekið er lán í dag eru bestu kjörin á verðtryggðum lánum hjá LSR á 2,77% vöxtum. Bestu kjörin á óverðtryggðum lánum eru hjá Frjálsa lífeyrissjóðnum á 5,53%. Prófum að bera saman afborganir af 30 milljón króna láni til 40 ára sem tekið er hjá þessum tveimur aðilum:

Einn munur sem kemur í ljós á þessari mynd eru afborganir í upphafi. Afborganir af verðtryggða láninu byrja í 100 þús.kr. á mánuði, á meðan afborganir af óverðtryggða láninu byrja í 160 þús. kr. á mánuði. Óverðtryggða lánið byrjar því með 60% hærri afborganir en það verðtryggða.

Annar munur sem við rekum augun í eru afborganir í lokin. Verðtryggða lánið fer upp í allt að 600 þús. kr. þegar kemur að síðustu greiðslunni, á meðan óverðtryggða lánið stendur ennþá í 156 þús. kr. á mánuði. Síðasta afborgunin á verðtryggða láninu veltur fyrst og fremst á verðbólgunni yfir lánstímann. Fyrir óverðtryggða lánið er lokagreiðslan hins vegar alltaf sú sama, óháð verðbólgunni á tímabilinu.

Þetta dæmi er hins vegar einfaldara en raunveruleikin. Í reynd munu vextirnir á þessum lánum ekki haldast óbreyttir yfir lánstímann, sem breytir myndinni töluvert. Skoðum betur hvernig það virkar.

Kjörin breytast yfir lánstímann

Bæði verðtryggða og óverðtryggða lánið sem við tókum dæmi um hér að ofan bera vexti sem geta breyst á lánstímanum. Vextirnir á verðtryggða láninu frá LSR breytast á þriggja mánaða fresti og vextirnir á óverðtryggða láninu frá Frjálsa breytast á þriggja ára fresti.

Áhrifamestu þættirnir þegar kemur að ákvörðun vaxta eru ástandið í efnahagslífinu og verðbólga. Ef mikill uppgangur eða þensla er í efnahagslífinu þá hækka bæði verðtryggðir og óverðtryggðir vextir. Þegar efnahagsástandið er í betra jafnvægi geta vextirnir síðan lækkað aftur.

Við getum skoðað sögulegar breytingar á vöxtum til að átta okkur á því hve mikill breytileikinn hefur verið. Síðustu fimmtán ár hafa óverðtryggðir vextir verið frá því í kringum 6% (eins og þeir eru í dag) upp í allt að 21%. Verðtryggðir vextir hafa á sama tíma sveiflast á milli 4% og 9%. Ofan á verðtryggðu vextina bætist síðan verðbólga á tímabilinu. Hún fór upp í 12% árin 2008 og 2009 en hefur verið í kringum 2% síðustu þrjú ár.

Þessar miklu sveiflur óverðtryggðra vaxta ráðast af því að þeir taka ekki einungis mið af efnahagsástandi heldur einnig verðbólgu. Þegar óverðtryggt lán er tekið er sá sem lánar búinn að áætla verðbólguna fyrirfram og bæta henni við vextina sem eru rukkaðir. Það þýðir að ef útlit er fyrir háa verðbólgu á næstunni hækka óverðtryggðir vextir. Í verðtryggða láninu er þessi viðbót verðbólgunnar innbyggð inn í lánið.

Afborganir af óverðtryggðu láni geta því sveiflast mikið yfir lánstímann. Þótt þær virðist vera jafnar þegar óverðtryggð lán eru skoðuð í reiknivélum lánveitenda er líklegra að sá sem taki slíkt lán muni sjá tímabil þar sem afborganirnar hækka töluvert í ákveðinn tíma. Sá sem tekur óverðtryggt lán þarf því að hafa greiðslugetu til að taka á sig þessar sveiflur. Verðtryggð lán virka ekki eins - verðbólgan dreifist á allar framtíðargreiðslur, svo sveiflur í afborgunum eru miklu minni.

Verðtryggð og óverðtryggð lán eiga það því sameiginlegt að kostnaður beggja tegunda mun breytast yfir lánstímann í takti við efnahagsaðstæður og verðbólgu. Sveiflurnar geta verið miklar og áhættan sem lántakinn ber er því mikil. Báðar tegundir lána bjóða upp á varnir til að draga úr þessari áhættu. En lykilmunur á lánunum er að þessar varnir eru ólíkar.

Ólíkar varnir

Þegar maður tekur húsnæðislán er betra að taka minni áhættu. Það er óþægilegt að vita af því að kostnaðurinn við lánin getur sveiflast verulega eftir því hlutum sem maður hefur enga stjórn yfir, sem eru í þessu tilfelli efnahagsástandið og verðbólga. Því reyna margir að verja sig gagnvart þessum breytingum. En verðtryggð og óverðtryggð lán eru ólík þegar kemur að þessum vörnum.

Verðtryggð lán óvarin gegn verðbólgu

Með verðtryggðu láni er hægt að verja sig gegn breytingum á efnahagsaðstæðum. Það er gert með því að taka lán með föstum vöxtum. Nær allir lífeyrissjóðirnir bjóða til dæmis upp á verðtryggð lán með föstum vöxtum út lánstímann. Það þýðir að vextirnir verða alltaf þeir sömu á láninu óháð því hvort það er þensla í efnahagslífinu eða ekki.

Þessi vörn er hins vegar ekki að kostnaðarlausu. Vextir á verðtryggðum lánum með föstum vöxtum eru þannig í dag um 0,5-1% hærri en á verðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum. Ef við höldum okkur við dæmið frá því í byrjun þar sem við skoðuðum verðtryggð lán hjá LSR, þá eru breytilegu vextirnir hjá þeim 2,77% í dag en föstu vextirnir 3,50%. Þessi vaxtamunur er í raun iðgjald fyrir tryggingu gegn breytingum á vöxtum lánsins út lánstímann.

Verðtryggðu lánin bjóða hins vegar ekki upp á neina vörn gegn verðbólgu. Allar verðlagsbreytingar fara sjálfkrafa inn í lánið svo lántakinn ber allan kostnað af verðlagsbreytingum á lánstímanum. Þeir sem óttast verðbólgu skoða því óverðtryggð lán, sem veita líka varnir gegn henni.

Varnir óverðtryggðra lána tímabundnar

Óverðtryggðu lánin er hægt að taka með föstum vöxtum rétt eins og þau verðtryggðu. En með föstum vöxtum á óverðtryggðu láni er komið í veg fyrir allar breytingar á kjörum - bæði vegna efnahagsaðstæðna og vegna verðlagsbreytinga.

Ef við höldum okkur áfram við sama dæmi og áðan þá ber óverðtryggða lánið frá Frjálsa lífeyrissjóðnum fasta 5,53% vexti næstu þrjú árin. Það þýðir að sama hver verðbólgan verður næstu þrjú árin, lántakinn greiðir alltaf þá vexti af láninu - hvorki meira né minna.

Eftir að þetta þriggja ára tímabil rennur út tekur hins vegar óvissan við aftur. Ef verðbólga og þensla er komin á skrið munu vextir á öllum tegundum lána hafa hækkað. Sá sem var með óverðtryggða lánið þarf því annað hvort að festa vextina aftur - en nú á hærri vöxtum - eða færa sig yfir í önnur lánaform.

Þótt varnir óverðtryggða lána séu yfirgripsmeiri en á verðtryggðum lánum eru þær einungis tímabundnar. Þegar fastvaxtatíminn rennur út þarf lántakinn að festa vextina aftur miðað við aðstæður þess tíma eða fara í önnur lánsform. Í dag bjóða bankarnir lengstu vörnina, en hjá þeim er hægt að festa vexti óverðtryggða lána í fimm ár. Hjá lífeyrissjóðunum er lengsti tíminn styttri, eða þrjú ár.

Blönduð lán eru þriðji valkosturinn

Flestir lánveitendur bjóða nú upp á svokölluð blönduð lán. Blönduð lán eru tvö lán sem tekin eru í þeim hlutföllum sem lántakinn vill: verðtryggt og óverðtryggt. Með þeirri leið er hægt að fara milliveg á milli þessara tveggja ólíku valkosta.

Kosturinn við að taka báðar tegundir lána er að hægt er að dreifa áhættunni. Ef verðbólga fer af stað veitir óverðtryggði hlutinn þannig tímabundna vörn gegn hækkun höfuðstólsins. Á móti skilar verðtryggða lánið lægri og jafnari afborgunum.

Einn ókostur er að lántökugjöldin geta verið hærri, og greiða þarf tvöfalt seðilgjald þar sem „blandaða lánið“ er í raun tvö ólík lán sem greitt er af. Kostnaður við seðilgjöld er hins vegar lægri en áður og er kominn niður í 130 kr. á hvert lán á mánuði hjá flestum lánveitendum. Þessi ókostur er því ekki veigamikill, en það er samt gott að vita af honum og athuga hver seðilgjöldin verða áður en slíkt lán er tekið.

Ekki sofna á verðinum

Hvaða leið sem verður fyrir valinu þá ber sá sem tekur húsnæðislán alltaf áhættu. Efnahagsaðstæður og verðbólga munu hafa mikil áhrif á fjárhagslega útkomu lánsins, hvort sem það er verðtryggt eða óverðtryggt. Hægt er að verja sig að hluta til gagnvart þessum þáttum, en aldrei alveg. Sá sem tekur húsnæðislán ætti því að vera vakandi gagnvart þessum þáttum og bregðast við ef þörf krefur.

Ný lög um fasteignalán til neytenda tóku gildi fyrr á þessu ári. Með þeim var sett þak á uppgreiðslugjöld og lántökugjöld lækkuðu umtalsvert. Þessar breytingar þýða að það er mun hagstæðara en áður fyrr að endurfjármagna óhagstæð húsnæðislán. Með því að vera vakandi fyrir þeim kjörum sem bjóðast hverju sinni og endurfjármagna þegar það er skynsamlegt er hægt að spara sér háar fjárhæðir í vaxtakostnað.

Ekkert eitt rétt svar

Ef önnur hvor lánategundin væri betri en hin væri líklegt að langflestir myndu velja hana. Eins og við sáum í upphafi eru hins vegar bæði verðtryggð og óverðtryggð lán vinsæl hjá lántakendum. Það er í samræmi við niðurstöðuna hér. Ólíkar tegundir lána geta hentað hverjum og einum.

Ef lágar afborganir í upphafi og litlar sveiflur í afborgunum er mikilvægast fyrir lántakann eru verðtryggð lán betri valkostur. Ef hraðari niðurgreiðsla lánsins og möguleiki á tímabundnum vörnum gegn verðbólgu eru mikilvægari er óverðtryggt lán betri valkostur. Fyrir þá sem eru mitt á milli geta blönduð lán verið besti valkosturinn.

Óháð því hvernig lán er tekið skiptir máli að fylgjast áfram með lánakjörum. Ekkert lánsform í dag er þannig gert að hagkvæmt sé að taka einfaldlega lánið og hætta síðan að hugsa um það. Allir sem eru með fasteignalán ættu að fylgjast með markaðnum og endurmeta með reglulegu millibili hvort tímabært sé að endurfjármagna lánið.

- Björn Brynjúlfur Björnsson, hagfræðingur