Spurt og svarað

Hér eru svör við helstu spurningum sem þú gætir haft um síðuna og húsnæðislán almennt. Ef þú finnur ekki svar við spurningunni þinni, sendu þá skilaboð.

Smelltu áÝttu á spurningu til að sjá svarið.

Herborg

Tilgangurinn er að hjálpa þeim sem eru að taka húsnæðislán. Herborg gerir það með því að spara þeim tíma og auðvelda þeim að bera saman kjör hjá ólíkum aðilum.

Áður en Herborg kom til sögunnar þurfti lántaki að leita uppi alla lánveitendur á Íslandi, fara á heimasíðurnar þeirra, rýna í smáa letrið og bera saman fjölmargar vaxtaprósentur. Hér er búið að vinna þá vinnu fyrir þig.

Með því að bera saman kjör hjá öllum lánveitendum á Íslandi í einni töflu auðveldar Herborg auk þess lántaka að bera saman ólíka kosti. Það ætti að hjálpa neytendum að finna hagkvæmari húsnæðislán.

Þú getur smellt á það dálkaheiti sem þú vilt fá samanburð fyrir. Ef þú vilt vita hvar hægt er að fá hæsta lánið smellirðu til dæmis á "Hámark" dálkinn til að sjá það. Ef þú vilt sjá lægstu vextina á ákveðinni tegund láns smellirðu á þá tegund.

Ef þú vilt fá nánari upplýsingar um eitthvað í töflunni þá ýtirðu á viðkomandi reit. Gott er að ýta á alla reiti hjá lántaka sem þú ert að hugsa um að taka lán hjá til að fá betri mynd af reglunum sem gilda um lán hjá viðkomandi.

Þegar þú hefur fundið lánveitanda sem þér líst vel á geturðu opnað reiknivél frá þeim aðila lengst til hægri í töflunni. Þá ferðu á heimasíðu viðkomandi og getur haldið áfram með ferlið þar.

Já. Herborgu er alfarið haldið uppi í sjálfboðavinnu og hefur engin tengsl við lánveitendur. Samanburðurinn er því með hagsmuni lántakans að leiðarljósi.
Almenna reglan er að allir lánveitendur sem veita húsnæðislán á Íslandi eru með í töflunni. Frá þessu eru þó tvær undantekningar. Annars vegar ef lán eru einungis í boði fyrir fámennan hóp og hins vegar ef lánsupphæðin er of lág til að vera samanburðarhæf við hærri húsnæðislán. Þessum lánveitendum er því sleppt:
  • Eftirlaunasjóður FÍA (fámennur hópur)
  • Festa lífeyrissjóður (lág upphæð)
  • Framtíðin (lág upphæð)
  • Lífeyrissjóður bankamanna (fámennur hópur)
  • Lífeyrissjóður starfsmanna Akureyjarbæjar (fámennur hópur)
  • Lífsverk (fámennur hópur)
  • Stapi lífeyrissjóður (lág upphæð)

Best er að finna hagkvæmasta lánið í töflunni og opna svo reiknivélina frá viðkomandi lánveitanda. Þar er hægt er að finna út hve mikið þarf að greiða af láninu á mánuði.

Langflest lánin í töflunni eru sambærileg þegar kemur að afborgunum fyrir utan vextina. Það sem skilur að ólíka lánveitendur þegar kemur að afborgunum er því fyrst og fremst vaxtaprósentan.

Nær öll lánin eru með 40 ára lánstíma og bjóða upp á jafnar greiðslur. Ef lánstíminn er styttri eða krafist er jafnra afborgana (sem þyngir greiðslubyrðina) er það sérstaklega tekið fram í útskýringunni við viðkomandi reit.

Tegund láns getur hins vegar ráðið miklu um upphæð afborgana. Verðtryggð lán eru með lægri afborganir en óverðtryggð í upphafi. Nánar er fjallað um ólíkar lánategundir í annarri spurningu hér fyrir neðan.

Aðferðafræðin er þróuð með það að markmiði að gefa raunhæfan og sanngjarnan samanburð á ólíkum valkostum á húsnæðislánamarkaði. Til að það sé mögulegt gefur Herborg sér eftirfarandi forsendur í samanburðartöflunni:

Í fyrsta lagi er alltaf gert ráð fyrir hámarkslántöku. Þetta þýðir að þeir sem lána meira geta komið lítillega verr út úr samanburðinum þegar kemur að vaxtaprósentum. Á móti kemur að sömu aðilar koma betur út þegar kemur að hámarksláni. Sá sem vill taka lán getur þá ákveðið hvort hentugra sé að taka stærra lán eða safna fyrir hærri útborgun til að fá betri kjör.

Í öðru lagi er gert ráð fyrir því að fasteignamat sé 80% af markaðsvirði. Þessi forsenda á vel við á höfuðborgarsvæðinu í flestum tilfellum. Afleiðingin af þessari forsendu er að þeir aðilar sem tengja kjör eða lánsupphæðir við fasteignamat eru samanburðarhæfari við þá sem notast við kaupverð eða verðmat.

Í þriðja lagi er þriggja ára festing vaxta skilgreind sem lágmark fyrir því að lán geti kallast fastvaxtalán. Ástæðan er sú að styttri tími en þrjú ár veitir takmarkaðri vernd fyrir sveiflum á vaxtastigi og er því í reynd líkara lánum með breytilegum vöxtum. Þetta einfaldar samanburð á milli ólíkra aðila sem eru oft með mismunandi fastvaxtatímabil.

Í fjórða lagi inniheldur kostnaðarsamanburður þau gjöld sem eru innheimt af lánveitanda að frátöldu greiðslumati. Gjöld fyrir greiðslumat geta verið afar misjöfn eftir aðstæðum lántaka, t.d. hvort um einstakling eða par sé að ræða, og eftir því hvaða gögnum þarf að kalla eftir. Gjöld fyrir greiðslumat eru auk þess talsvert lægri en lántökugjöldin, svo þau hafa minni áhrif á ákvörðun um hvaða lán sé hagstæðast.

Þar sem lánareglur eru oft ólíkar á milli aðila er aldrei hægt að ná fullkomlega utan um muninn á ólíkum valmöguleikum með einfaldri töflu. Til að bæta úr því er viðbótarupplýsingum bætt við í hvern reit sem gefa nákvæmari mynd. Með því að smella á reit í töflunni getur notandi síðunnar séð nákvæmari upplýsingar og myndað sér eigin skoðun.

Húsnæðislán

Húsnæðislán á Íslandi skiptast í fjórar tegundir: (1) verðtryggð lán, (2) verðtryggð fastvaxtalán, (3) óverðtryggð lán og (4) óverðtryggð fastvaxtalán. Lýsa má þeim svona:

  1. Verðtryggð lán með breytilegum vöxtum eru með lægstu afborganirnar í upphafi. Afborganirnar hækka hins vegar sjálfvirkt í takti við verðbólgu. Sá sem lánar getur auk þess hækkað vextina hvenær sem hann vill. Þetta eru því áhættusöm lán. Á móti bera þau lægri vexti.
  2. Verðtryggð lán með föstum vöxtum eru eins og fyrsta tegundin fyrir utan það að sá sem veitir lánið getur ekki breytt vöxtunum í tiltekinn tíma. Oft eru vextirnir fastir allan lánstímann á þessum lánum. Hins vegar eru vextirnir aðeins hærri en á öðrum verðtryggðum lánum.
  3. Óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum eru með hærri afborganir í upphafi samanborið við verðtryggð lán. Vextirnir eru einnig hærri. Á móti kemur að lánið hækkar ekki sjálfkrafa í takti við verðlag. Sá sem lánar getur hins vegar breytt vöxtunum hvenær sem er og hækkar þá yfirleitt þegar verðbólga eykst. Afborganir geta því orðið mjög þungar í mikilli verðbólgu, sem getur til dæmis gerst þegar krónan veikist.
  4. Óverðtryggð lán með föstum vöxtum bera hærri vexti en óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum. Afborganirnar eru því háar í upphafi. Vextinir breytast hins vegar ekkert í tiltekinn tíma á meðan þeir eru fastir. Ef verðbólga fer af stað hækka vextirnir því ekki fyrr en fastvaxtatímabilinu lýkur. Líta má á hærri vexti þessara lána sem iðgjald fyrir vörn gegn verðbólgu á tímabilinu sem vextirnir eru fastir.

Áður en húsnæðislán er tekið er því mikilvægt að skilja muninn á þessum fjórum tegundum lána. Ólíkar tegundir henta hverjum og einum eftir því hvað er mikilvægast: að lækka afborganir eða að draga úr áhættu. Hægt er að ræða við ráðgjafa hjá flestum lánveitendum til að fá aðstoð við ákvörðunina.

Útborgunin er mismunurinn á hámarksláni og kaupverði. Ef hámarkslán er til dæmis 80% af kaupverði þá er útborgunin 100% - 80% = 20%. Ef kaupverð íbúðar er 30 milljónir og hámarkslán er 80% þá er nauðsynleg útborgun 6 milljónir (30 milljónir * 20%). Hægt er að sjá hámarkslán allra lánveitenda í samanburðartöflunni. Þú getur líka opnað reiknivél hjá þeim sem þér líst best á og slegið þar inn kaupverð til að sjá lágmarksútborgun.

Flestir lífeyrissjóðir setja skilyrði um að lántaki hafi einhvern tímann greitt í sjóðinn. Nóg er að greiða einu sinni í sjóðinn og það má vera hvort sem er skyldusparnaður eða viðbótarlífeyrissparnaður.

Í mörgum tilfellum getur verið að þú hafir greitt í lífeyrissjóðinn einhvern tímann á starfsævinni án þess að vita af því. Þú getur komist að því með því að opna Lífeyrisgáttina. Lífeyrisgáttin er yfirlit yfir réttindin þín hjá öllum lífeyrissjóðum á Íslandi. Þú getur opnað hana á innri vef hvaða lífeyrissjóðs sem er.

Ef þú vilt taka lán hjá lífeyrissjóði sem þú hefur aldrei greitt í dugir að greiða einu sinni í hann. Þú biður þá vinnuveitandann þinn um að láta annað hvort skyldusparnaðinn eða viðbótarlífeyrissparnaðinn þinn renna í viðkomandi sjóð um næstu mánaðarmót. Eftir það geturðu tekið húsnæðislán hjá sjóðnum.

Í einstaka tilfellum gerir lífeyrissjóður strangari kröfur, t.d. að greiddur hafi verið skyldusparnaður síðustu þrjá mánuði í sjóðinn. Í þeim tilfellum er vakin athygli á því lengst til hægri í samanburðartöflunni hér á Herborgu. Þú getur ýtt á viðkomandi reit til að fá nánari upplýsingar um skilyrði fyrir lántöku.

Hjá flestum lánveitendum er hægt að velja um jafnar greiðslur eða jafnar afborganir. Jafnar greiðslur virka þannig að mánaðarleg greiðsla af láninu er alltaf sú sama, að teknu tilliti til verðbólgu. Í jöfnum afborgunum er greiðslubyrðin hins vegar hærri í upphafi og lægri í lokin. Flestir velja að taka jafnar greiðslur vegna þess að afborganirnar eru þá viðráðanlegri í upphafi.
Það getur vel verið að það borgi sig að endurfjármagna lán sem er á hærri vöxtum en bjóðast í dag. Til að komast að því er best að setja sig í samband við þann lánveitanda sem þér líst best á og fá ráðgjöf um hvort það borgi sig.
Vísindavefurinn er góð leið til að kynna sér helstu atriði varðandi lán. Hægt er að sjá öll svör Vísindavefsins sem tengjast lánum á þessari síðu.