Nær allir lánveitendur bjóða upp á tvo valmöguleika þegar kemur að því að greiða af nýju íbúðarláni: jafnar greiðslur eða jafnar afborganir. Þessir tveir valmöguleikar eru oft settir fram sem jafngildir. Í reynd henta þeir mjög misjafnlega fyrir þá sem taka lán. En áður en við förum í samanburð byrjum við á útskýringum á hvoru fyrirkomulaginu fyrir sig.
Jafnar greiðslur eru algengari. Þá er reiknað út fyrirfram hve há mánaðarleg greiðsla þarf að vera til að hún sé alltaf sú sama út lánstímann. Fyrri hluta lánstímans fer stærri hluti greiðslunnar í að greiða vaxtakostnað, þar sem höfuðstóllinn er hæstur í upphafi. Á seinni hlutanum, þegar höfuðstóllinn er lægri og vaxtakostnaðurinn þar með líka, fer stærri hluti greiðslunnar í að greiða niður lánið.
Jafnar afborganir eru sjaldgæfari. Þær virka þannig að höfuðstóllinn er alltaf greiddur jafn mikið niður og vaxtakostnaðurinn í þeim mánuði leggst ofan á niðurgreiðsluna. Í byrjun tímabilsins, þegar höfuðstóllinn er hæstur, myndast mesti vaxtakostnaðurinn, og þá eru afborganirnar hærri. Afborganirnar lækka síðan jafnt og þétt út lánstímabilið eftir því sem höfuðstóllinn minnkar og vaxtakostnaðurinn sömuleiðis.
Dæmi
Tökum dæmi um afborganir af hvoru fyrir sig. Byrjum á að fara í töfluna á herborg.is og finnum hagstæðasta lánið. Í þessu dæmi viljum við taka 30 m.kr. verðtryggt lán með breytilegum vöxtum. LSR býður nú bestu vextina, 2,77% á mánuði, og þar þarf að velja á milli fastra greiðslna og fastra afborgana.
Ef við notum reiknivélina á síðunni þeirra til að skoða báða valmöguleika eru greiðslurnar eftirfarandi:
Þetta graf sýnir okkur strax ástæðuna fyrir því að lán með jöfnum greiðslum eru vinsælli. Afborganirnar í upphafi eru um 30 þús. kr. lægri á mánuði, sem gerir lántökuna viðráðanlegri á fyrstu metrunum. Eftir því sem líður á tímabilið snýst dæmið hins vegar smám saman við.
Þegar 17 ár eru liðin af láninu er mánaðarleg afborgun orðin jöfn á báðum lánum, og eftir þann tímapunkt er afborgunin af láni með jöfnum greiðslum hærri í hverjum mánuði. Á síðasta árinu er mánaðarleg greiðsla komin niður í 64 þús. kr. á mánuði ef jafnar afborganir eru valdar. Þær eru hins vegar áfram óbreyttar í 104 þús. kr. ef jafnar greiðslur eru valdar.
Allar tölurnar í þessu dæmi eru rauntölur, sem þýðir að þær hækka í samræmi við verðbólgu. Þegar verðtryggt lán er tekið hækka afborganirnar í takti við verðlagsbreytingar, svo í krónum talið má vænta þess að greiðslurnar í lok tímabilsins verði töluvert hærri.
Hraðari eða hægari niðurgreiðsla?
Þegar spurt er um jafnar greiðslur eða afborganir er í raun verið að spyrja hvort greiða eigi lánið hraðar eða hægar niður. Við getum séð þetta með því að bera saman þróun eftirstöðva lánsins í dæminu hér að framan:
Í jöfnum greiðslum er lánið greitt hægar niður og eftirstöðvarnar eru því meiri alveg þangað til í lokin. Því er um að ræða meira lán samanborið við jafnar afborganir. Yfir lánstímann er minna af höfuðstólnum greitt til baka, svo sá sem tekur lánið er með meira að láni.
Einfalt að greiða niður hraðar, en ekki hægar
Ástæða þess að jafnar greiðslur eru talsvert vinsælli er að afborganirnar eru lægri í upphafi. Flestir gera ráð fyrir því að laun þeirra hækki eftir því sem starfsaldur þeirra eykst. Auk þess hafa laun til lengri tíma hækkað hraðar en verðbólga, sem þýðir að á meðan það samband er áfram til staðar eru jafnar greiðslur hentug leið til að fjármagna íbúðarkaup.
Í því felst hins vegar áhætta, eins og alltaf þegar íbúðarlán eru annars vegar. Ef verðbólga fer af stað og laun fylgja ekki með þá gætu mánaðarlegar greiðslur af jafngreiðsluláni orðið erfiðari í meðförum. Hærri eftirstöðvar þýða jafnframt að höggið af verðtryggingunni verður aðeins þyngra ef verðbólga fer af stað.
En mikilvægur eiginleiki jafngreiðslulána er að alltaf er hægt að greiða þau niður hraðar ef aðstæður leyfa. Engin gjöld eru tekin fyrir umframgreiðslur inn á lán sem bera breytilega vexti. Þá má jafnframt allaf umframgreiða inn á fastavaxtlán fyrir 1 m.kr. á ári ef lánið var tekið eftir 1. apríl á þessu ári. Jafngreiðslulán bjóða því upp á þann möguleika að greiða niður hraðar þegar aðstæður leyfa.
Lán með jöfnum afborgunum bjóða hins vegar ekki upp á þann möguleika að greiða þau niður hægar. Ef lántakinn á ekki fyrir afborgunum þarf hann að freista þess að semja við lánveitandann, sem hefur þá rétt á því að gjaldfella lánið og taka húsnæðið í sína eigu ef lántakinn getur ekki greitt allan höfuðstólinn til baka.
Sveigjanleikinn er því bara í aðra áttina: jafngreiðslulán bjóða upp á þann möguleika að greiða af þeim eins og þau bæru jafnar afborganir. Lán með jöfnum afborgunum bjóða hins vegar ekki upp á að greitt sé af þeim eins og jafngreiðslulánum.
Af þessum sökum má vera ljóst hver ástæðan er fyrir því að flestir sem taka lán velja jafngreiðslulán.
- Björn Brynjúlfur Björnsson, hagfræðingur