Hvenær borgar sig að endurfjármagna húsnæðislán? Þessi spurning hefur verið svo algeng hjá notendum Herborgar.is að það er kominn tími til að gera hverjum og einum kleift að svara þessari spurningu fyrir sig.
Reiknaðu þinn sparnað
Hér er reiknivél sem þú getur notað til að finna út hvort endurfjármögnun borgi sig. Þú breytir tölunum í efstu fjóru reitunum í samræmi við fyrir þínar aðstæður. Þá sérðu fyrir neðan mánaðarlegan sparnað og heildarsparnað sem hlýst af því að endurfjármagna. Nánari skýringar og atriði sem þarf að hafa í huga fylgja síðan fyrir neðan.
Reiknivél fyrir endurfjármögnun
Sparnaður á mánuði
Heildarsparnaður
Svona notarðu reiknivélina
Þú byrjar á að slá inn þínar forsendur efst. Undir eftirstöðvar slærðu inn, í milljónum króna, ógreiddan höfuðstól sem er eftir af láninu. Undir ár eftir slærðu inn árafjöldann þar til lánið er að fullu uppgreitt. Undir vextir í dag slærðu vextina sem þú greiðir í dag af láninu. Þú finnur allar þessar upplýsingar á nýjasta greiðsluseðli lánsins í heimabankanum þínum. Þú getur notað kommutölur í báðum reitum.
Upplýsingar fyrir fjórða reitinn, vextir í boði færðu síðan í samanburðartöflunni á forsíðunni hér á Herborg.is. Þú finnur þar hagstæðasta lánið sem er í boði fyrir þig að endurfjármagna í, og slærð vextina inn í reiknivélina.
Þegar þú hefur breytt öllum reitunum í samræmi við þínar forsendur sérðu tvær upphæðir: sparnað á mánuði og heildarsparnað. Þessar tölur sýna þér ávinninginn af endurfjármögnun. Þú berð þær saman við kostnaðinn við að endurfjármagna og kemst þannig að niðurstöðu um hvort það borgi sig.
Dæmi
Skoðum dæmi til að skilja hvernig þetta mat fer fram. Einstaklingur er með verðtryggt grunnlán á breytilegum vöxtum hjá Gildi lífeyrissjóði, 30 m.kr. útistandandi, 35 ár eftir og greiðir í dag 3,25% vexti. Reiknivélin hér fyrir ofan er forútfyllt með þessum tölum.
Þessi einstaklingur vill halda sig í verðtryggðu láni með breytilegum vöxtum til að afborganirnar séu sem lægstar. Hann fer því í samanburðartöfluna og raðar henni eftir vöxtum á slíkum lánum. Lægstu vextirnir í dag eru hjá LSR, 2,77%, en viðkomandi er ekki opinber starfsmaður og stendur það lán því ekki til boða. Vextir hjá Birtu lífeyrissjóði eru hins vegar einungis örlítið hærri, eða 2,83%, og þar getur hver sem er tekið lán eftir að greiða einu sinni í sjóðinn.
Við setjum því töluna 2,83% inn í reitinn vextir í boði, en það eru lægstu vextir sem eru í boði í dag fyrir þessa tegund láns. Niðurstaðan er að endurfjármögnun myndi spara rúmlega 10 þús. kr. á mánuði, eða 2,2 m.kr. yfir allan líftíma lánsins.
Mánaðarlegur sparnaður betri mælikvarði
Þótt heildarsparnaðurinn hljómi mjög hár þurfum við taka þeirri tölu með miklum fyrirvara. Sú sparnaðartala miðast við að vaxtamunurinn á lánunum sé sá sami út lánstímann, eða næstu 35 ár. Þar sem um breytilega vexti er að ræða gætu vextir á nýja láninu sem er í boði hins vegar breyst fljótlega eftir lántöku. Á sama hátt gætu vextir hjá núverandi lánveitanda líka breyst. Eftir einhverja mánuði gæti staðan þannig jafnvel orðið sú að lánið sem skipt var yfir í er orðið óhagstæðara en það gamla.
Betra er því að horfa á mánaðarlegan sparnað. Í þessu tilfelli er hann rúmar 10 þús. kr. á mánuði. Þennan kostnað getum við borið saman við lántökugjaldið hjá nýja lánveitandanum til að sjá hve langan tíma það tæki fyrir endurfjármögnun að borga sig. Í þessu tilfelli vill svo til að Birta er með lægstu lántökugjöld allra, eða 35 þús. kr., svo vaxtamunurinn þyrfti einungis að vera áfram til staðar í 3,5 mánuði til að endurfjármögnunin borgi sig.
Í þessu tilfelli borgar sig því nokkuð fljótlega að endurfjármagna ef vextirnir breytast ekki mikið miðað við núverandi stöðu. Það er þó ekki augljóst að endurfjármögnun sé það besta í stöðunni, þar sem vextir á báðum lánum eru breytilegir og erfitt að spá fyrir um þróunina.
Fastvaxtalán: hvað þarf að hafa í huga?
Þegar um fastvaxtalán er að ræða getur ávinningurinn af endurfjármögnun verið skýrari. Þá vitum við með vissu vextina á núverandi láni ásamt vöxtunum á nýja láninu í ákveðinn tíma. Á móti kemur að uppgreiðsla fastvaxtalána getur verið kostnaðarsöm. Þá þarf að bera ávinningin saman við bæði lántöku- og uppgreiðslugjald til að sjá hvort endurfjármögnun borgi sig.
Einnig geta ytri aðstæður skipt máli þegar fastvaxtalán eru annars vegar. Ef vextir hjá flestum lánveitendum fara lækkandi getur borgað sig að bíða með endurfjármögnun og freista þess að festa lægri vexti nokkrum mánuðum síðar. Eins ef vextir fara hækkandi getur verið hagkvæmara að endurfjármagna strax, áður en kjörin verða verri.
Ráðgjöf í boði hjá lánveitendum
Áður en lokaákvörðun er tekin getur þú rætt við starfsmann hjá þeim lánveitanda sem þú ert að hugsa um að endurfjármagna hjá. Þar ættirðu að geta fengið ítarlegri ráðgjöf sem á við um þínar aðstæður áður en þú tekur endanlega ákvörðun.
- Björn Brynjúlfur Björnsson, hagfræðingur