Óverðtryggð fastvaxtalán eru mest skoðuðu lánin á Herborgu frá því að síðan opnaði. Þegar slík lán eru tekin skiptir tímasetningin miklu máli. Ef vextir lækka eftir að slíkt lán er tekið getur það reynst kostnaðarsamt. En ef vextir hækka er lánið strax þeim mun hagstæðara. En hvort er líklegra að gerist á næstunni? Munu vextir hækka, lækka, eða standa í stað?
Hvað horfa lánveitendur á?
Byrjum á að skoða til hvaða þátta lánveitendurnir horfa til. Lánveitendur ákveða sjálfir hvaða vexti þeir bjóða og þar með hvaða vextir eru í boði fyrir lántakendur. Margir lífeyrissjóðanna birta opinberlega hvaða þátta þeir líta til þegar þeir ákveða vextina. Hér eru þrjú dæmi:
- „Við ákvörðun vaxta og vaxtabreytinga er horft til stýrivaxta Seðlabanka Íslands með 1,1% álagi nema stjórn ákveði annað.“
- Birta lífeyrissjóður - „Við ákvörðun vaxta og vaxtabreytinga er einkum horft til ávöxtunarkröfu á óverðtryggðum ríkisskuldabréfum á markaði og/eða almennra vaxtakjara á markaði á sambærilegum lánum. Stjórn sjóðsins er þó ávallt heimilt að taka ákvörðun um að vextir óverðtryggðra lána taki breytingum miðað við annað viðmið.“
-Brú lífeyrissjóður - „Við ákvörðun vaxta og vaxtabreytinga er einkum horft til stýrivaxta Seðlabanka Íslands, ávöxtunarkröfu á óverðtryggðum ríkisskuldabréfum á markaði, ávöxtunarkröfu á verðtryggðum ríkisskuldabréfum á markaði, sögulegrar verðbólgu og verðbólguspár, verðtryggðra fastra vaxta á sjóðfélagalánum og almennra vaxtakjara á markaði á sambærilegum lánum.“
-Almenni lífeyrissjóðurinn
Þessi þrjú dæmi eru lýsandi fyrir lánareglur flestra lífeyrissjóða. Þótt bankarnir birti ekki sambærilegar upplýsingar má gera ráð fyrir því að þessir þættir séu þeir sem allir lánveitendur líta til. Eftir að hafa farið lánareglurnar hjá öllum kemur í ljós að helstu áhrifaþættirnir eru þrír:
- Stýrivextir Seðlabankans
- Vextir á markaði
- Verðbólga
Skoðum nú hvern og einn áhrifaþátt betur og byrjum á verðbólgunni. Eins og kom fram í upphafi er hún ákveðin undirstaða þegar kemur að vöxtum óverðtryggðra lána. Þá ráðast hinir tveir þættirnir sem lánveitendur horfa til, vextir á markaði og stýrivextir Seðlabankans, að hluta til af henni.
1. Verðbólga
Byrjum á að skoða verðbólguna á Íslandi frá síðustu aldamótum. Hér má sjá mánaðarlega verðbólgu frá janúar árið 2000 til október árið 2017:
Við sjáum að verðbólgan hefur verið afar sveiflukennd. Hæst fór hún í 18% í kjölfar hrunsins, en hún fór líka upp í 9% árið 2002 og upp í 8% árið 2007. Þess á milli hafa komið tímabil þar sem hún hefur verið mun lægri.
Allra síðustu ár hafa verið nokkuð einstök að því leyti að verðbólga hefur verið bæði lág og stöðug. Það er ein stærsta orsök þess að vextir á húsnæðislánum hafa farið nokkuð stöðugt lækkandi á síðustu misserum.
Ef verðbólgan verður áfram bæði lág og stöðug á næstu árum má vænta þess að óverðtryggðir vextir haldi áfram að lækka. En ef verðbólgan fer aftur af stað - eða lánveitendur fara að hafa auknar áhyggjur af því að hún geri það - þá fara óverðtryggðir vextir aftur upp að nýju.
2. Markaðsvextir
Hægt er að sjá vísbendingu um þessar væntingar lánveitenda með því að skoða svokallaða markaðsvexti. Ríkið tekur óverðtryggð lán rétt eins og húsnæðiseigendur, og hver sem er getur keypt og selt skuldabréfin sem liggja að baki þessum lánum á opnum markaði.
Verðin í þessum viðskiptum sýna hvaða vexti sá sem lánar óverðtryggt til ríkisins er tilbúinn til að sætta sig við. Þar sem margir aðilar taka þátt gefur þetta verð því góða vísbendingu um þróun óverðtryggðra vaxta - og líklega breytingu á húsnæðislánavöxtum næst þegar þeir breytast. Þessir vextir eru þó alltaf eitthvað lægri en húsnæðisvextir, þar sem engin áhætta eða umsýslukostnaður fylgir því að lána til ríkisins, öfugt við lán til húsnæðiskaupa.
Svona hafa markaðsvextir þróast síðustu ár:
Við sjáum að markaðsvextir hafa farið lækkandi nokkuð jafnt og þétt á síðustu misserum. Breytingarnar eru þó nokkuð sveiflukenndar, svo erfitt er að segja til um hvort breytingar til skamms tíma hafi mikið að segja til lengri tíma. Til dæmis hækkuðu markaðsvextir strax þegar ríkisstjórnin féll fyrir nokkrum vikum, eins og sést lengst til hægri í grafinu. Sú hækkun hefur hins vegar nú þegar gengið til baka.
3. Stýrivextir Seðlabankans
Þriðji þátturinn sem lánveitendur horfa til eru stýrivextir Seðlabankans. Þeir hafa þróast svona síðustu misseri:
Hér er meira forspárgildi í breytingunum en í hinum tveimur þáttunum. Þegar Seðlabankinn lækkar vexti er þannig líklegra að vextir lækki aftur frekar en hækki þegar næsta vaxtabreyting á sér stað. Núna er bankinn til dæmis í miðju vaxtalækkunarferli. Ómögulegt er hins vegar að vita fyrirfram hversu langt þetta ferli mun ná, þ.e. hvenær vextir breytast aftur og þá hvort þeir lækki áfram eða hækki.
Hvernig virka óverðtryggðir vextir?
Til að spá fyrir um óverðtryggða vexti þurfum við að skilja hvernig þeir eru samsettir. Óverðtryggðum vöxtum má skipta upp í þrjá hluta: vænta verðbólgu, raunvexti og óvissuálag.
Sá sem lánar óverðtryggt vill fá fjármunina til baka síðar meir með viðunandi ávöxtun. Fyrsta skilyrðið til að svo verði er að peningarnir haldi verðgildi sínu. Vextirnir á láninu þurfa því að vera hærri en verðbólgan á tímabilinu sem er lánað. Lánveitandinn áætlar því verðbóguna og býður síðan vexti sem samanstanda af þessari verðbólgu, raunvöxtum, og áhættuálagi, sem endurspeglar óvissu í verðbólguspánni.
Af þessu leiðir að því hærri sem verðbólguvæntingar eru, því hærri verða óverðtryggðir á húsnæðislánum. Ennfremur leiða miklar sveiflur í verðlagi líka til hærri vaxta, því þá hækkar óvissuálagið vegna óvissu um hve mikil verðbólgan verður í framtíðinni.
Þetta er líka ástæða þess að fastir vextir óverðtryggðra lána eru hærri en breytilegir vextir. Ef vextir eru breytilegir getur lánveitandinn breytt vöxtunum jafnóðum í takti við breyttar verðbólguvæntingar, svo áhættuálagið er lágt. Eftir því sem fastvaxtatímabilið er lengra, því erfiðara er að spá fyrir um verðbólguna, og þá hækkar óvissuálagið.
Leiðir til að fylgjast með
Besta leiðin til að mynda sé skoðun á því hvort vextir á húsnæðislánum muni hækka eða lækka í framtíðinni er að auka skilning sinn á því hvernig þessir þrír þættir hér að ofan breytast.
Þegar kemur að verðbólgunni eru ýmsar leiðir færar til að læra meira. Greiningardeild Arion banka spáir fyrir um verðlagsbreytingar nokkra mánuði fram í tímann og sendir einnig út greiningu á raunverulegum verðlagsbreytingum þegar þær hafa verið mældar. Góð leið til að vera meðvitaðri um verðlagsþróun er að lesa þessar greiningar.
Þegar kemur að markaðsvöxtum er hægt að fylgjast með daglegum breytingum á fjármálavefnum Keldunni. Þar er líka yfirlit yfir allar fréttir, bæði viðskiptatengdar og almennar, sem auðveldar að sjá áhrif atburða í efnahagslífinu á þessa vexti. Með því að fylgjast með markaðsvöxtunum reglulega er hægt að fá mynd af því hvernig húsnæðislánavextir eru líklegir til að breytast í kjölfarið.
Loks er hægt að fylgjast með peningastefnunefnd Seðlabankans, sem ákveður stýrivextina. Hún gefur út fundargerðir þar sem fram kemur hvað réði ákvörðuninni í hvert skipti, og með því að skilja þær forsendur er hægt að fá vísbendingu um hver ákvörðunin verður næst. Greiningardeild Arion fylgist einnig með þessum ákvörðunum og gefur út samantektir á þeim, sem getur verið þægilegri lestur.
Með því að fylgjast með efnahagslífinu með þessum hætti í einhvern tíma er hægt að fá smám saman tilfinningu fyrir því hvað máli skiptir þegar kemur að óverðtryggðum vöxtum. Þannig er hægt að mynda sér upplýsta skoðun á því hvernig vextir á húsnæðismarkaði séu líklegir til þess að breytast.
- Björn Brynjúlfur Björnsson, hagfræðingur