Fyrir flesta eru fasteignakaup mikilvægasta fjárfesting lífsins. Hagstæð kaup á góðri eign skila ávinningi í áratugi á meðan mistök í kaupferlinu geta kostað margar milljónir þegar uppi er staðið. Það er því sjaldan jafn mikilvægt að vanda vel til verka. Hér eru þau atriði sem skipta mestu máli þegar fasteign er keypt.
Vertu með á hreinu hvað þú ræður við
Fyrsta verkið þegar þú hefur ákveðið að þú ætlar að kaupa íbúð er að finna út hve mikið þú getur borgað. Nánar tiltekið þarftu að vita tvennt: (1) hve háa útborgun þú ræður við, og (2) hve háar afborganir þú ræður við.
Útborgunina er einfaldast að áætla. Ef um fyrstu kaup er að ræða er hámarksútborgunin sá sparnaður sem þú vilt setja í nýju eignina. Ef þú átt íbúð fyrir sem þú ætlar að selja til að fjármagna kaupin getur þú fengið verðmat hjá fasteignasala. Það gefur þér góða hugmynd um verðið sem fæst fyrir gömlu eignina og er almennt innifalið sem hluti af söluferli eignar.
Afborganirnar getur þú áætlað með því að fara í bráðabirgðagreiðslumat. Þú getur beðið um það í þínum viðskiptabanka, eða spurt þann lántakanda sem þú hyggst taka lán hjá hvort það sé í boði. Niðurstöðurnar úr því greiðslumati gefa þér góða hugmynd um hversu háar útborganir þú ræður við.
Með það að vopni ferðu næst í samanburðartöfluna hér á Herborgu. Þar geturðu séð öll lán sem eru í boði á Íslandi og borið saman kjörin á þeim. Þegar þú hefur fundið lán sem þér líst best á opnarðu reiknivélina hjá viðkomandi lántaka til að sjá afborganirnar miðað við ólíkar upphæðir. Það gefur þér tilfinningu fyrir því hversu hátt kaupverðið má vera án þess að valda þér vandræðum þegar kemur að greiðslumati og afborgunum af láninu.
Athugaðu að afborganir af verðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum eru lægstar, en á móti er áhættan af þeim lánum mest. Ef verðbólga fer af stað eða launin þín lækka á fyrstu árunum eftir kaup geturðu lent í þeirri stöðu að afborganirnar verði of þungar. Þú þarft líka að ráða við kostnað vegna viðhalds, fasteignagjalda, trygginga og fleiru tengdu nýju eigninni. Því er betra að spenna bogann ekki of hátt þegar kemur að afborgunum, heldur hafa viðbótarsvigrúm sem dregur úr hættu á streitu í framtíðinni vegna of mikilla útgjalda.
Fáðu tilfinningu fyrir sanngjörnu verði
Þegar þú hefur fundið út hvaða kaupverð þú ræður við geturðu fylgst með fasetignamarkaðnum með skilvirkari hætti. Þú veist þá hvaða íbúðir þú ræður við að bjóða í og getur borið þær saman.
Ekki vera fljótfær þegar kemur að því að skoða íbúðir. Betra er að gefa sér langan tíma í að skoða margar eignir, jafnvel marga mánuði. Það gefur þér góða tilfinningu fyrir því hvaða íbúðir eru í boði og hvað er eðlilegt verð.
Þú þarft að byggja upp þessa verðtilfinningu til að gera góð fasteignakaup. Ásett verð er oft fjarri raunverulegu verðmæti íbúðar og ekki góður mælikvarði til að nota. Þess í stað þarftu að koma upp með þitt eigið sjálfstæða mat á því hvaða verð er eðlilegt fyrir þá íbúð sem þú hefur áhuga á.
Algengast er að horfa á fermetraverð þegar kemur að því að meta verðmæti íbúða. Smærri íbúðir eru dýrari á hvern fermetra, sérstaklega íbúðir sem eru minni en 60-70 fermetrar. Hver fermetri eftir það ætti að vera ódýrari en þeir fyrstu. Auk stærðarinnar eru fjölmargir aðrir þættir sem hafa áhrif á verðið: staðsetning, viðhaldsþörf, útsýni, svalir, aldur byggingarinnar, hæð, og margt fleira. Besta leiðin til að vita hvaða áhrif þessir þættir hafa á verðið er að fá tilfinningu fyrir því með því að skoða nógu margar íbúðir fyrst.
Skoðaðu í eigin persónu
Þegar þú hefur fundið íbúð sem þú gætir hugsað þér að bjóða í mætirðu á staðinn og skoðar hana. Ljósmyndir af íbúðinni gefa oft skakka mynd og því er eina leiðin til að fá raunverulega tilfinningu fyrir eigninni að skoða hana í eigin persónu. Ágæt leið til að bera íbúðina saman við fyrri íbúðir er að taka eigin ljósmyndir. Það auðveldar þér samanburð síðar meir ef íbúðin er ekki lengur í fersku minni.
Vertu viss um að hafa skoðað allt sem tengist eigninni: öll rýmin í íbúðinni, geymslur/bílskúr, sameign, garð og umhverfið. Ekki óttast að spyrja margra spurninga þegar þú skoðar þessa hluti. Best er ef seljandinn er sjálfur á staðnum til að svara þessum spurningum auk fasteignasalans. Þá færðu bein svör við spurningunum þínum. Það er líka merki um heilindi af hálfu seljandans að hann sé tilbúinn að mæta á svæðið. Ef fasteignasalinn er sá eini sem getur svarað spurningunum þínum geta mörg svörin verið óljós þar sem upplýsingar vanti frá seljandanum um ákveðin atriði.
Kynntu þér ástandið
Auk þess að skoða íbúðina sjálfa þarftu að kynna þér ástand eignarinnar. Viðhaldskostnaður eignar getur verið stór kostnaðarliður ræðst að stærstum hluta af því hvert ástand hennar er í dag. Vefsíðan Tímamót.is er með greinargóðan tékklista yfir þau atriði sem er gott að spyrja út í. Renndu yfir listann þar og vertu viss um að hafa svör við þeim spurningum sem þar eru útlistaðar. Margt varðandi ástandið getur þú séð í eigin persónu. Annað þarftu að spyrja um þegar þú skoðar eignina.
Gott er að taka með sér fagmann sem þekkir til ástands fasteigna þegar eign er skoðuð. Ef þú skoðar á eigin vegum fyrst og hefur hug á að gera kauptilboð getur þú óskað eftir því að skoða aftur með fagmann með í för. Viðkomandi getur mjög líklega metið ástand á gluggum, útveggjum, gólfefnum og þaki með betri hætti en þú og þannig veitt þér mikilvæga innsýn til að áætla líklegan viðhaldskostnað í framtíðinni.
Sannreyndu upplýsingarnar
Þegar skoðunarferlinu er lokið, og áður en þú gerir kauptilboð, skaltu sannreyna allar þær upplýsingar sem þú getur með því að fletta upp í opinberum skrám. Þær upplýsingar sem þú getur nálgast með þeim hætti eru eftirfarandi:
- Söluyfirlit, hjá fasteignasala
- Skráning eignarinnar í Fasteignaskrá, á Skrá.is
- Eignaskiptaryfirlýsing, hjá viðkomandi sveitarfélagi
- Yfirlýsing húsfélags um ástand hússins, hjá fasteignasala
Í þessum gögnum sérðu rétta fermetraskráningu eignarinnar ásamt ýmsu öðru sem þú getur borið saman við þær upplýsingar sem þú fékkst hjá seljandanum og fasteignasalanum sem er á hans vegum. Með því að skoða þessi gögn fyrirfram getur þú komið í veg fyrir að einhverjar þessara upplýsinga komi þér óþægilega á óvart síðar meir.
Áætlaðu kostnaðinn rétt
Þegar heildarmynd af eigninni liggur fyrir geturðu áætlað heildarkostnaðinn við að eiga hana ef af kaupum verður. Auk afborgana af lánum þarftu að áætla tryggingar (brunatrygging er skylda og þú vilt hugsanlega bæta við fasteigna- og heimilistryggingu), hússjóð, hita, rafmagn, viðhaldskostnað og fasteignagjöld.
Samtalan úr þeirri áætlun gefur þér heildarkostnaðinn við íbúðina á mánuði ef af kaupum verður. Þú getur þá borið hann saman við þær tekjur sem þú hefur til að sjá hvort þú ráðir við eignina í heimilisbókhaldinu.
Lærðu að prútta
Ef kostnaðurinn er innan viðráðanlegra marka geturðu boðið í eignina. Þegar þú býður í eign er fyrsta reglan að að vita hvað þú vilt í mesta lagi borga fyrir eignina. Aldrei byrja á að bjóða þá upphæð í eignina, því þú munt líklega fá að minnsta kosti eitt gagntilboð frá seljandanum. Bjóddu því nokkrum prósentustigum, til dæmis 4-6%, undir því verði sem þú vilt kaupa eignina á. Þegar þú ákveður fyrsta boð þarftu að vega og meta tvo þætti. Annars vegar viltu auðvitað greiða eins lágt verð og þú getur. Á móti viltu að tilboðið sé nógu hátt til að seljandinn telji raunhæft að selja þér eignina á verði sem hann getur sætt sig við.
Gott er að vera í miklum samskiptum við fasteignasala seljandans í þessu ferli. Hann getur gefið þér ráð um hvaða verð sé líklegt til að halda þér inni í söluferlinu, ásamt því að veita þér mögulega upplýsingar um aðra sem eru að bjóða í íbúðina. Hvort tveggja gefur þér betri tilfinningu fyrir því hvert skynsamlegt fyrsta tilboð gæti verið.
Þrír aðrir hlutir í kauptilboði skipta máli: gildistími tilboðsins, fyrirvarar um kaup, og fyrirkomulag greiðlsna. Fasteignasalinn getur gefið þér ráð varðandi gildistímann, en algengt er að hann sé allt frá 12klst upp í 48 klst. Skemmri tími gefur seljandanum minna svigrúm til að athuga áhuga annarra kaupenda eftir að þitt tilboð liggur fyrir, sem getur verið gott eða slæmt fyrir þig, allt eftir aðstæðum hverju sinni. Varðandi fyrirvara er algengt að setja fyrirvara um fjármögnun og stundum einnig um ítarlegri skoðun. Tilboð með veigamiklum fyrirvörum eru veikari, svo ef þú ert viss um að þú viljir kaupa eignina á því verði sem þú gerir tilboð í er best að hafa fyrirvarana sem fæsta. Þú getur til dæmis skoðað eignina betur fyrir kauptilboð, og látið fasteignasalann fá bráðabirgðagreiðslumatið til að seljandinn viti að fjármögnunin verði ekki vandamál.
Tryggðu þig með greiðslufyrirkomulaginu
Greiðslufyrirkomulagið er þriðja atriðið sem skiptir máli í kauptilboði. Tilboð þar sem stærri hluti greiðslunnar kemur fyrr er að öðru óbreyttu betra en tilboð þar sem greiðslurnar frestast. Þetta á sérstaklega við þegar þú kaupir af eiganda sem er að selja íbúðina til að fjármagna kaup sem hafa verið staðfest. Algengt grunnfyrirkomulag þegar kemur að greiðslum sem þú getur unnið út frá er eftirfarandi:
- 40% greitt við undirritun kaupsamnings
- 40% greitt við afhendingu eignar
- 20% greitt við undirritun afsals
Þegar þú ákveður greiðslufyrirkomulag í tilboðinu viltu passa að halda eftir hluta greiðslunnar þar til þú hefur búið í íbúðinni í einhvern tíma. Það bætir samningsstöðu þína gagnvart seljandanum ef óvæntir gallar eða önnur atriði sem rýra verðgildi íbúðarinnar eða auka þinn kostnað koma fljótlega í ljós. Algengt er að greiða um 20% af kaupverðinu við afsal og láta það eiga sér stað um 4-6 vikum eftir afhendingu, til að ná þessu markmiði.
Ef þú vilt greiða fyrir kaupum geturðu vikið frá þessu greiðslufyrirkomulagi eins og þú telur henta best. Fljótlegasta fyrirkomulagið gagnvart seljanda gæti til dæmis verið 80-90% við kaupsamning og 10-20% við afsal. Það væri þó frávik og ætti einungis að gerast í undantekningartilfellum.
Treystu á sjálfa(n) þig
Þegar þú kaupir íbúð er mikilvægt að þú reiðir þig á eigin dómgreind. Ráðgjafar hjá lánveitendum munu ekki endilega benda þér á hagstæðari fjármögnunarkosti sem standa til boða annars staðar, og fasteignasalinn sem selur þér íbúðina þarf líka að hafa hagsmuni seljandans í huga. Ef þér finnst ferlið erfitt getur þú alltaf sótt þér ráðgjöf frá óháðum aðila sem hefur einungis þína hagsmuni að leiðarljósi. Það er fljótt að borga sig ef viðkomandi getur tryggt þér betri útkomu úr kaupferlinu. En í lok dags er undir þér komið að tryggja að þú fáir góða íbúð á sanngjörnu verði.